Siap-siap Keruk Keuntungan dari Aturan KPR Inden Bank Indonesia

Saat Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 17/10/PBI/2015 keluar, banyak pengusaha properti jerit-jerit. Pasalnya, dalam kebijakan itu, aturan KPR inden semakin diperketat.

Table Of Content [ Close ]

 

Itu artinya usaha jualan properti mereka lewat kredit pemilikan rumah (KPR) bakal terhambat. Tapi aturan ini justru memberikan keuntungan buat konsumen properti.

 

Pengusaha kerepotan karena antara lain gak bisa lagi hanya memberikan jaminan buyback guarantee kepada bank untuk mendapat kucuran dana KPR inden. Yang lebih bikin berat, pengusaha harus memberikan jaminan personal senilai dengan kredit yang dikucurkan bank.

 

Misalnya pengusaha mau membangun 100 unit rumah dengan nilai kredit Rp 50 miliar. Artinya, pengusaha harus memberikan jaminan senilai Rp 50 miliar ke bank. Jika rumah sudah jadi, jaminan itu bisa ditarik lagi.

 

Ini berarti developer harus punya dana melimpah untuk membiayai pembangunan bisnis propertinya. Dulu, developer bisa bangun rumah dari bank lewat fasilitas kredit pemilikan properti (KPP). Kini, rumah harus jadi dulu baru duit KPP itu cair.

 

[Baca: Tahapan dan Cara Mengajukan KPR, Lengkap sampai Tandatangan Akad Kredit]

 

Selain itu, bank akan benar-benar turun tangan untuk menaksir harga rumah yang dijaminkan. Selama ini sudah jadi rahasia umum bahwa bank akan membiayai pembangunan properti sesuai dengan harga yang ditentukan developer, berapa pun harga itu.

KPR inden BI

 

Di sisi lain, menurut Direktur Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, aturan KPR inden Bank Indonesia yang terbaru ini pro-rakyat. Sebab konsumen akan lebih terlindungi lewat aturan ini.

 

Sedikitnya ada 2 keuntungan yang didapat masyarakat dari aturan tersebut, yaitu:

  • Bisa beli properti dengan harga yang real, bukan ditetapkan seenaknya oleh spekulan
  • Lebih aman dari pengembang nakal

 

Contoh kasus

Berikut ini contoh kasus bagaimana aturan KPR inden itu menguntungkan buat konsumen.  Misalnya Pak Rudi mau beli rumah di Bintaro.

 

[Baca: Perhatikan Kelengkapan Dokumen Saat  Beli Rumah Supaya Tak Menyesal Belakangan]

 

Rumah ini termasuk kompleks baru yang sedang dikerjakan pengusaha properti kelas menengah. Atas terbitnya aturan KPR inden yang baru, Pak Rudi bisa tenteram dalam membeli properti itu.

 

Sebab, pertama, harga akan ditentukan langsung oleh bank dengan mengacu pada peraturan BI tersebut. BI akan mengawasi semua bank pemberi KPR. Jadi jika menetapkan harga sembarangan, bank itu bisa kena sanksi dari BI.

 

[Baca: Intip Cara Bank Menghitung Harga Rumah Sebagai Nilai Jaminan]

 

Pak Rudi kebetulan adalah pembeli gelombang kedua kompleks rumah itu. Tapi dia mendapat harga yang sama dengan pembeli gelombang pertama. Dulu, developer biasanya menaikkan harga suatu rumah jika sudah masuk penjualan gelombang dua dan seterusnya.

 

KPR inden BI

 

 

Misalnya penjualan rumah gelombang pertama ditetapkan harganya Rp 300 juta. Untuk gelombang kedua, biasanya berjarak beberapa bulan dari yang pertama, harganya bisa menjadi Rp 320 juta atau bahkan lebih.

 

Ini untuk memberi kesan bahwa pembeli gelombang pertama merasa untung. Begitu juga untuk gelombang-gelombang berikutnya.

 

Praktek ini ada karena rumah telah menjadi instrumen investasi. Kalau pembeli pertama suatu rumah mendapat harga yang sama dengan pembeli kedua, atau bahkan ketiga, si pembeli pertama bakal merasa rumah yang dia beli gak ada nilai investasinya.

 

[Baca: Investasi Rumah 2015 Masih Menggiurkan, Karena…]

 

Nah, masalahnya, developer terutama yang namanya gak mentereng cenderung suka mainin harga. Mereka memanfaatkan kondisi saat ini bahwa rumah telah jadi instrumen investasi.

 

Caranya, menaikkan harga seenak perut. Dalihnya adalah biar pembeli pertama merasa untung. Padahal mereka sendiri yang mengejar keuntungan lebih lewat kenaikan harga yang semena-mena.

 

Keuntungan kedua yang didapat Pak Rudi adalah developer gak akan lari dari tanggung jawab menyelesaikan rumah sesuai dengan perjanjian. Pastinya pernah dengar dong developer kelas menengah-bawah yang kabur walau rumah belum jadi.

 

Dulu mereka bisa kabur karena gak perlu menyetor jaminan senilai rumah yang dibangun ke bank pemberi kredit. Tapi kini mereka harus setor jaminan.

 

Jadi, kalau mereka kabur, duit atau aset yang dijaminkan itu bakal diambil alih oleh bank. Artinya, Pak Rudi bakal nempatin rumah sesuai dengan yang dijanjikan developer.

 

Kalau pembangunan tertunda, developer juga akan rugi karena itu berarti aset yang dijaminkan belum bisa ditebus. Ujungnya, konsumen lah yang untung karena developer pastinya mau cepat menyelesaikan rumah biar aset segera kembali ke pelukan.

 

KPR inden BI

 

Lewat penerbitan aturan KPR inden baru ini, BI mau meminimalkan risiko kredit macet. Sebab kalau kredit sudah ngucur ke developer buat bangun rumah tapi di tengah jalan rumah gak jadi dibangun, yang susah bank  yang ngucurin kredit itu sendiri.

 

Pak Rudi dan konsumen properti secara kredit lain boleh bertepuk tangan atas terbitnya aturan ini. Tapi tetap saja KPR yang diajukan harus dilunasi tepat waktu agar bebas dari masalah di kemudian hari.

 

[Baca: Apa Saja Kerugian Kredit Perumahan (KPR)? Hah? Masak Sih Ada Ruginya?]

 

 

 

Image credit:

  • http://2.bp.blogspot.com/-UTApRxh7VTE/VJmS_Sh7g_I/AAAAAAAAAIc/h2h0IYmEQ88/s1600/perumahan%2Bmetland%2Bpersembahan%2Bdeveloper%2Bproperty%2Bterbaik%2Bdi%2Bindonesia%2B-%2B2.jpg