Patokan Prospek Properti di Jakarta Bukan Cuma Diukur dari Jalan Tol, Loh

Siapa yang mau bantah kalau jalan tol bisa merangsang perkembangan sebuah area, plus sektor propertinya. Sudah jadi hukum alam di mana kehadiran jalan bebas hambatan bakalan mengerek harga lahan dan properti di sekitarnya.

 

Jadi, begitu pemerintah mengumumkan pembangunan enam ruas tol dalam kota Jakarta, langsung deh semua kasak-kusuk lokasinya di mana saja. [Baca: Intip Lokasi Investasi Tanah yang Wajib Dilirik]

 

Ini penting karena bakal membuat harga tanah dan bangunan yang dilintasi jalan tol itu melesat bak anak panah. Padahal proyek enam tol dalam kota Jakarta ini baru dalam proses pembebasan lahan.

 

Rencananya sebanyak enam ruas jalan tol dalam kota Jakarta sepanjang 69,77 km ini akan menghubungkan sejumlah titik di DKI Jakarta, termasuk ke tol lingkar luar. Titik itu antara lain:

 

 

Tahap I Sunter-Semanan sepanjang 20,23 km (Juli 2018) Sunter-Pulo Gebang sepanjang 9,44 km (Januari 2019)
Tahap II Duri Pulo-Kampung Melayu sepanjang 12,65 km (Januari 2021) Kemayoran-Kampung Melayu sepanjang 9,6 km (Januari 2021)
Tahap III Ulujami-Tanah Abang sepanjang 8,7 km (Juli 2022) Pasar Minggu-Casablanca sepanjang 9,157 km (Juli 2022)

Lalu dari perencanaan itu, diketahui pula titik on ramp atau pintu masuk dan off ramp atau pintu keluar tol ini.

 

Lokasi pintu masuk antara lain:

 

  • Semanan
  • Rawa Buaya
  • Kemayoran
  • Cakung
  • Pramuka
  • Slipi
  • Pancoran
  • Pasar Minggu

 

Lokasi pintu keluar yaitu:

 

  • Semanan
  • Rawa Buaya
  • Grogol
  • Kemayoran
  • Slipi
  • Pramuka
  • Pancoran
  • Pulo Gebang
  • Tanjung Barat

 

Tol ini akan terkoneksi dengan jalan layang non tol di Casablanca, dengan lebar jalan masing-masing 25,8 meter. Masing-masing ruas akan dilengkapi jalur bus TransJakarta dan dilintasi bus umum di kanan dan kiri tol.

 

Sebentar lagi bakal ada jalan tol baru di Jakarta

 

 

Sudah bisa dibayangkan prospek masa depan dari wilayah-wilayah yang bersinggungan dengan tol itu. Pastinya, lokasi dan aksesibilitas menjadi dua faktor yang menentukan prospek sebuah sektor properti. Maklumlah, rumah bukan sekadar hunian tapi juga investasi jangka panjang.

 

Harus diakui, rencana proyek jalan tol ini bakal memberikan stimulus perkembangan wilayah. Itu sudah menjadi hukum alamiah di mana sebuah wilayah bakal bergerak dengan peningkatan harga tanah yang signifikan jika mengalami perubahan aksesibilitas yang lebih baik.

 

Selain aksesibilitas (jalan tol), mengenali prospek properti di Jakarta bisa dilihat dari dua patokan ini. Apa saja itu?

 

1.Bertaburannya kompleks perumahan mewah

Tak bisa dipungkiri, keberadaan perumahan mewah turut mendongkrak harga properti di sekitarnya. Perumahan elite ini biasanya hadir tak jauh dari titik-titik pintu masuk dan keluar tol. Sebut saja Puri Indah yang sangat strategis karena persis berada di pintu tol lingkar luar Jakarta.

 

Begitu pun dengan perumaham elite Puri Botanical Residence di kawasan Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Perumahan elite yang beraura nuasa alam ini lokasinya tak jauh dari gerbang tol Joglo.

 

Pintu tol itu membuat penghuni kawasan elite tersebut leluasa dalam mobilisasi. Ke bandara cukup 30 menit atau ke pusat kota pun juga mudah.

 

Kalau di suatu kawasan ada perumahan elite bakal berimbas ke harga properti di sekitarnya

 

 

Hal yang sama juga berlaku di Lebak Bulus, Jakarta Selatan. Lokasi ini bersisian dengan kawasan perkantoran elite di Jl TB Simatupang. Di samping itu juga dilintasi jalan tol TB Simatupang.

 

Cinere juga notebene bertetanggaan dengan Lebak Bulus ikut terkena imbasnya. Harga tanah di sana sudah mulai bergerak ke angka Rp 10 juta per meter persegi.

 

Dua lokasi ini bakal makin menggila harganya jika nanti pembangunan Stasiun MRT di bekas Stadion Lebak Bulus rampung. Tak heran kehadiran infrastruktur baru itu membuat kawasan ini jadi primadona yang layak diburu.

 

[Baca: Investasi Rumah 2015 Masih Menggiurkan]

 

2. Pengembangan kawasan secara luas

Proyek jalan tol yang digarap pemerintah turut membuat developer kelas kakap rajin mengembangkan perumahan skala kota. Atau istilah lainnya adalah kota mandiri. Bumi Serpong Damai (BSD) City, Bintaro Jaya, Summarecon Kelapa Gading, Kota Harapan Indah, merupakan contoh konkret pengembangan perumahan skala kota.

 

Di situ tersedia berbagai infrastruktur yang menopang kebutuhan penghuninya. Seperti pusat perbelanjaan modern, ruko, sekolah, pasar modern, sampai rumah sakit skala internasional. Praktis, kehadiran berbagai area komersial itu turut mendongkrak harga pasaran properti dan tanah di sekeliling kawasan tersebut.

 

Sebagai contoh harga kavling di kawasan BSD City yang mudah diakses lewat jalan tol lingkar luar Jakarta ini sudah menyentuh angka Rp 5 juta per meter persegi. Tiap tahunnya, harga terus bergerak naik di level 20 persen.

 

Kehadiran kota mandiri turut mendongrak harga properti lho

 

 

Membeli properti atau tanah di lokasi itu bisa membuat pemiliknya memetik laba sampai 23 persen per tahun. Sangat jauh di atas inflasi tahunan yang kini menyentuh 7 persen.

 

Dua faktor itu bisa menjadi pegangan dalam menentukan lokasi properti dan tanah yang layak diburu. Apalagi kehadiran perumahan elite maupun pengembangan suatu kawasan selalu berjalan beriringan dengan pembangunan infrastruktur layaknya proyek tol.

 

Ini juga bisa berarti keuntungan bagi mereka yang sudah menanamkan duitnya dalam bentuk properti di kawasan itu.


Satu pelajaran yang bisa disimak, cermatilah Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) suatu kawasan. Banyak pakar properti yang menyarankan agar memburu rumah di kelas menengah yang harganya di bawah Rp 1,5 miliar. Alasannya, permintaan rumah di rentang itu bakal terus meningkat dari waktu ke waktu.

 

 

 

Image credit:

  • http://cdn.tmpo.co/data/2012/10/22/id_146456/146456_620.jpg
  • https://img.okezone.com/content/2014/11/12/337/1064537/masuk-kompleks-rumah-mewah-hakim-agung-m-saleh-harus-izin-kpk-VmKKedH5g9.jpg
  • http://cdn.sindonews.net/dyn/620/content/2015/01/21/152/953456/kota-mandiri-di-kawasan-bogor-Xta.jpg