Hitung Cicilan KPR Bunga Floating Biar Bisa Siapin Duit

“Buseeet…. Katanya bunga cicilan 10 persen, kok bulan ini besar banget. Penipuan publik bank ini!” Begitu Sylvi mengeluh ketika mendapati informasi tagihan angsuran kredit pemilikan rumah (KPR) yang baru ia beli.

Tanpa ba..bi..bu…, Sylvi lantas mendatangi bank yang melayani KPR-nya. Niatnya adalah memprotes “penipuan” tersebut. Tapi, dengan wajah ramah, customer service bank menjelaskan kenaikan angka cicilan itu.

Ternyata, Sylvi lupa bahwa KPR yang ia akses menerapkan bunga floating setelah 2 tahun masa cicilan. Sebelumnya, yang dipakai adalah bunga fixed sebesar 10 persen.

Cicilan KPR bunga floating
Nih ekspresi kamu kalau lagi jutek sambil protes kenaikan cicilan sama customer service hehehe (Kucing/3milliondogs)

Dengan konsep floating alias mengambang, besaran bunga ditetapkan bank dengan acuan suku bunga di pasaran. Jadi, kalau suku bunga naik, bunga KPR ikut naik. Begitu juga sebaliknya.

Sedangkan bunga fixed, seperti namanya, besarannya tidak berubah-ubah. Nah, bank umumnya menggunakan skema bunga fixed pada 2 tahun pertama cicilan, lalu cicilan selanjutnya pakai bunga floating.

Sylvi lupa bahwa cicilannya sudah masuk tahun ketiga. Artinya, cicilan tetap dengan bunga 10 persen sudah tak bisa ia nikmati. Kini, bunga KPR-nya mengikuti perubahan di pasaran, bisa naik, turun, atau tetap.

Inilah yang harus diantisipasi. Sylvi sempat emosional lantaran kaget mengetahui cicilan KPR yang harus ia bayar melonjak. Soalnya, dia belum mengalokasikan cicilan itu dalam rencana keuangannya.

Otomatis, kini dia harus mengutak-atik lagi rencana itu agar pas dengan pengeluaran sekarang. Hal ini bisa dihindari jika kita menyiapkan diri terlebih dulu menghitung cicilan KPR bunga floating.

Simulasi Cicilan KPR Bunga Floating

Penghitungan cicilan KPR bunga floating sedikit-banyak sama dengan cicilan KPR bunga fixed. Hanya, cicilan bisa berubah-ubah sesuai dengan bunga yang ditetapkan saat itu. Ada bank yang meninjau bunga ini per 6 bulan, ada juga yang tiap tahun.

Cicilan KPR bunga floating
Biar gak bingung yuk kita belajar ngitung (belajar berhitung/OmediaPC)

Berikut ini cicilan KPR bunga floating dengan skema efektif dan anuitas.  Sebenarnya masih ada satu skema bunga lagi, yakni flat. Namun bunga floating dengan skema flat tak berlaku untuk KPR.

Biasanya, bunga flat diberlakukan untuk kredit jangka waktu pendek, misalnya kredit tanpa agunan (KTA). Dengan skema flat, besaran angsuran akan sama tiap bulan hingga lunas.

Dalam simulasi ini, kita akan menghitung cicilan KPR bunga floating yang ditinjau per tahun. Jadi, besaran bunga berubah tiap tahun. Data KPR yang akan dihitung:

Pokok pinjaman: Rp 350 juta
Tenor: 13 tahun (156 bulan)
Bunga: 10 persen (tahun ke-1) lalu 13 persen (tahun ke-2)

SKEMA EFEKTIF

Dengan skema efektif, yang menjadi acuan adalah sisa pokok pinjaman. Jadi, saldo pinjaman bulan sebelumnya dimasukkan ke hitungan cicilan periode berikutnya.

Cicilan pokok:

Rp 350 juta : 156 bulan = Rp 2.243.589 per bulan

Rumus perhitungan bunga:

Bunga = SP x i x (30/360)

SP = saldo pokok pinjaman
i = bunga per tahun
30 = jumlah hari dalam sebulan
360 = jumlah hari dalam setahun

Bunga efektif bulan 1 tahun ke-1 = Rp 350 juta x 10 persen  x (30/360)
Rp 35 juta x 0,0833 = Rp 2.916.666

Angsuran 1 = Rp 2.243.589 + Rp 2.916.666 = Rp 5.160.255

Bunga efektif bulan 2 = (Rp 350 juta – Rp 2.243.589) x 10 persen x (30/360)
Rp 34.775.641 x 0,0833 = Rp 2.896.810

Angsuran 2 = = Rp 2.243.589 + Rp 2.896.810 = Rp 5.140.399

Angsuran pada tahun ke-1 ini akan terus turun karena memakai bunga efektif. Hingga kemudian masuk tahun kedua, yang dipakai adalah bunga yang baru.

Jika bunga pada tahun ke-2 adalah 13 persen, tinggal hitung saja pakai rumus yang sama. Namun, saldo pokok pinjaman sudah berubah menjadi berkurang karena cicilan sudah dibayar setahun sebelumnya.

Misalnya pinjaman tinggal Rp 300 juta, maka hitungan cicilan pertama tahun ke-2:

Bunga efektif bulan 1 tahun ke-2 = Rp 300 juta x 13 persen  x (30/360)
Rp 39 juta x 0,0833 = Rp 3.248.700

Angsuran 1 = Rp 2.243.589 + Rp 3.248.700 = Rp 5.492.289

Di sini kita lihat angsuran bulan 1 tahun ke-2 justru lebih besar daripada angsuran periode yang sama sebelumnya. Sebab, bunga naik 13 persen.

Namun sama seperti sebelumnya, besaran angsuran akan makin menyusut pada bulan-bulan berikutnya, hingga ditentukan bunga yang baru tahun mendatang.

SKEMA ANUITAS

Skema ini lebih sering dipakai bank untuk KPR di Indonesia. Skema ini sebenarnya mirip dengan efektif. Hanya, besaran angsuran tiap bulan dibuat sama.

Cicilan KPR bunga floating
Ayo bos jangan pusing dulu. Semangat belajar ngitung bunganya biar bisa siap-siap duit (pusing/Men’s Health)

Namun jangan keliru menyamakannya dengan skema flat. Sebab, dalam skema flat tidak ada perubahan bunga.

Malah, rumus yang dipakai sama dengan skema bunga efektif. Bedanya adalah besaran bunga anuitas dihitung menggunakan rumus tertentu dalam software yang dimiliki bank. Bisa dibilang skema anuitas adalah kombinasi skema flat dengan efektif.

Dengan data di atas, akan didapatkan angka cicilan berikut ini:

 

Bulan
Bunga
/th
Angs. Bunga
Angs. Pokok
Total Angsuran
Sisa pinjaman
0 0 0 0 0 Rp 350.000.000,00
1 10% Rp 2.916.666,67 Rp 844.451,25 Rp 3.761.117,91 Rp 349.155.548,75
2 10% Rp 2.909.629,57 Rp 851.488,34 Rp 3.761.117,91 Rp 348.304.060,42
3 10% Rp 2.902.533,84 Rp 858.584,08 Rp 3.761.117,91 Rp 347.445.476,34

13 13% Rp 3.676.714,06 Rp 719.267,93 Rp 4.395.981,99 Rp 338.669.722,45
14 13% Rp 3.668.921,99 Rp 727.060,00 Rp 4.395.981,99 Rp 337.942.662,45
15 13% Rp 3.661.045,51 Rp 734.936,48 Rp 4.395.981,99 Rp 337.207.725,97

 

Di atas terlihat bahwa total angsuran ke-1, ke-2, dan ke-3 pada tahun pertama sama, yakni Rp 3,7 jutaan. Angsuran ini tetap hingga angsuran ke-12.

Setelah ganti tahun, angsuran ke-13 menjadi Rp 4,3 jutaan karena bunga menjadi 13 persen. Begitu juga angsuran ke-14 dan selanjutnya hingga ganti tahun berikutnya, di mana bunga yang ditetapkan berubah sesuai dengan suku bunga acuan.

Skema anuitas diciptakan untuk membantu nasabah yang bingung membayar cicilan per bulan berubah-ubah. Dengan skema anuitas, besaran cicilan sama, tapi angsuran pokok berubah.

Jika hendak membeli rumah lewat KPR, kita harus tahu bank menggunakan skema bunga yang mana. Setelah itu, tinggal kita pilih menyesuaikan dengan kemampuan bayar.

Yang pasti, jangan berharap bank memberikan suku bunga fixed-flat kepada nasabah KPR. Pasti yang berlaku adalah floating dengan pilihan anuitas atau efektif.

Jadi, persiapkan anggaran sebaik-baiknya menghadapi perubahan bunga. Jangan sampai kaget atau malah protes seperti yang dilakukan Sylvi di atas. Bank siap membantu kok jika kita mau bertanya dengan baik.

 

 

Yang terkait artikel ini:

[Baca: Mengenali Kredit Tanpa Agunan (KTA) dari Dua Sisi yang Berbeda]

[Baca: Biar Nggak Merasa Terjebak, Pahami Simulasi Bunga Fixed KPR Flat, Efektif, dan Anuitas]

[Baca: Jangan Ajuin KPR Sebelum Punya 4 Hal Ini]