Biar Nggak Merasa Terjebak, Pahami Simulasi Bunga Fixed KPR Flat, Efektif, dan Anuitas

Urusan hitung-menghitung memang kadang bikin orang pusing tujuh keliling. Tapi sering kali urusan ini tak bisa dihindari.

Saat mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR), misalnya. Ada sederet hitungan biaya yang mesti kita pahami.

Salah satunya adalah bunga. Bunga KPR umumnya dibedakan jadi dua, yaitu fixed dan floating. Besaran bunga bakal menentukan cicilan tiap bulan.

Umumnya, untuk KPR, bank memberlakukan bunga fixed untuk 2 tahun pertama cicilan. Lalu, selanjutnya yang berlaku adalah bunga floating.

Apa itu bunga bunga fixed dan floating? Saat bank memberlakukan bunga fixed, artinya besaran bunga tak berubah.

Keanu Reeves

Suku bunga fixed itu seperti hal nya muka keanu reeves yang gak pernah berubah (keanu reeves / uproxx) )

Contohnya bank menetapkan 8 persen. Artinya, sampai cicilan lunas bunga akan sebesar itu.

Adapun jika yang berlaku bunga floating berarti bank menetapkan bunga berdasarkan kondisi pasar. Artinya, besaran bunga bisa berubah-ubah tiap bulan bergantung kepada keputusan bank.

Contohnya bunga floating ditetapkan 8 persen. Bulan depan bunga itu bisa naik jadi 10 persen, bisa pula malah turun jadi 5 persen atau tetap 8 persen.

Jika berniat beli rumah pakai KPR, kita mesti tahu macam-macam bunga ini plus hitungannya. Itu belum termasuk 3 jenis bunga berdasarkan metode penghitungannya, lho.

Selain fixed dan float, ada bunga flat, efektif, dan anuitas. Nah lho. Jangan bingung dulu. Agar lebih jelas, kita akan menggunakan contoh kasus simulasi bunga fixed KPR berikut ini.

Basuki hendak beli rumah seharga Rp 500 juta. Bank menetapkan bunga fixed 10 persen dengan tenor 25 tahun atau 300 bulan.

Dengan uang muka yang berlaku minimal 15 persen, Basuki wajib menyetor Rp 75 juta. Artinya, dia meminjam bank sebesar Rp 425 juta. Bagaimanakah simulasi cicilan KPR Basuki dengan skema flat, efektif, dan anuitas?

Data KPR:

Pokok pinjaman:  Rp 425 juta

Bunga per tahun: 10%

Tenor pinjaman: 300 bulan

BUNGA FLAT

Bunga flat dihitung berdasarkan total pokok pinjaman. Artinya jumlah cicilan kamu tiap bulannya adalah sama. Untuk lebih jelasnya, simak simulasinya berikut ini:

Cicilan pokok: Pokok pinjaman : tenor

Rp 425 juta : 300 bulan = Rp 1.416.666 per bulan

Bunga:(Pokok pinjaman x bunga) : 12 bulan

(Rp 425 juta x 10%) : 12 bulan = Rp 3.541.666 per bulan

Cicilan per bulan: cicilan pokok + bunga

Rp 1.416.666 + Rp 3.541.666 = Rp 4.958.332.

Karena memakai bunga flat, cicilan ini besarannya sama tiap bulan. Basuki mesti menyiapkan Rp 4.958.332 tiap bulan hingga 25 tahun ke depan untuk melunasi KPR.

BUNGA EFEKTIF

Bunga efektif dihitung berdasarkan dari total sisa utang, bukan total pokok pinjaman. Jadi, cicilan KPR kamu tiap bulan bakal menyusut seiring berjalannya waktu pinjaman. Metode bunga ini sering dinilai lebih fair buat nasabah.

Cicilan pokok:

Rp 425 juta : 300 bulan = Rp 1.416.666 per bulan

Bunga bulan 1:

((Rp 425 juta – ((1-1) x Rp 1.416.666)) x 10% : 12 =  Rp 3.541.666

Cicilan bulan 1:

Rp 1.416.666 + Rp 3.541.666 = Rp 4.958.332

Bunga bulan 2:

((Rp 425 juta – ((2-1) x Rp 1.416.666)) x 10% : 12 = Rp 3.529.861

Cicilan bulan 2:

Rp 1.416.666+ Rp 3.529.861= Rp 4.946.527

Bunga bulan 300:

((Rp 425 juta – ((300-1) x Rp 1.416.666)) x 10% : 12 = Rp 11.807

Cicilan bulan 300:

Rp 1.416.666 + Rp 11.807 = Rp 1.428.473

Melihat hitungan bunga efektif di atas, cicilan akan makin menyusut dari bulan ke bulan. Sebab, sisa utang jadi acuan. Bank umumnya menerapkan bunga efektif dengan harapan nasabah tidak buru-buru melunasi pinjaman.

An image of a senior citizen lady driving a red sports car with a Thumbs Up pose - Senior Home Care

Terburu-buru  malah bikin kamu kena denda pinalti, jadi santai saja yang penting selamat sampai tujuan (pengemudi senior / seniorhomecareny)

Sebab, jika membayar lunas kredit jauh sebelum jatuh tempo, besaran pinjaman yang dilunasi tersebut hampir sama dengan pokok pinjaman. Kenapa? Karena cicilan tiap bulan terus mengecil, sehingga porsi utang hanya berkurang sedikit-sedikit. Dengan demikian, nasabah bakal merasa sayang melunasi kredit cepat-cepat. Itu belum termasuk biaya denda penalti karena melunasi pinjaman sebelum waktunya.

BUNGA ANUITAS

Penghitungan bunga anuitas sebenarnya merupakan bentuk bunga efektif yang dimodifikasi dengan tujuan memudahkan nasabah dalam membayar cicilan. Karena dalam metode ini, jumlah cicilan tiap bulan akan sama, tapi komposisi bunga dan pokok angsuran akan berubah-ubah.

Rumus cicilan = P x i/12 x 1/(1-(1+i/12)t)

P : Pokok Kredit

i : Bunga

t : periode pembayaran (bulan)

Cicilan per bulan:

Rp 425 juta x 10 % / 12 x 1 /1 (-(1 + i / 12)t)

= Rp 3.861.978

Lantaran menggunakan bunga anuitas, cicilan sebesar Rp 3.861.978 berlaku hingga 300 bulan mendatang. Angka itu tidak berubah karena yang dilihat adalah total cicilan yang telah ditetapkan dikurangi nilai bunga anuitas.

Nah, bunga anuitas ini umumnya dihitung menggunakan software khusus oleh bank. Bisa juga menggunakan Microsoft Excell. Dalam kasus cicilan KPR Basuki, besaran bunganya jika dihitung menggunakan Excell adalah:

Bulan Angsuran Bunga Angsuran Pokok Total Angsuran Sisa pinjaman
0 0 0 0 Rp 425.000.000,00
1 Rp 3.541.666,67 Rp 320.311,50 Rp 3.861.978,17 Rp 424.679.688,50
2 Rp 3.538.997,40 Rp 322.980,76 Rp 3.861.978,17 Rp 424.356.707,73
3 Rp 3.536.305,90 Rp 325.672,27 Rp 3.861.978,17 Rp 424.031.035,46
4 Rp 3.533.591,96 Rp 328.386,21 Rp 3.861.978,17 Rp 423.702.649,26
5 Rp 3.530.855,41 Rp 331.122,76 Rp 3.861.978,17 Rp 423.371.526,50

….

295 Rp 187.589,71 Rp 3.674.388,46 Rp 3.861.978,17 Rp 18.836.376,19
296 Rp 156.969,80 Rp 3.705.008,37 Rp 3.861.978,17 Rp 15.131.367,83
297 Rp 126.094,73 Rp 3.735.883,44 Rp 3.861.978,17 Rp 11.395.484,39
298 Rp 94.962,37 Rp 3.767.015,80 Rp 3.861.978,17 Rp 7.628.468,59
299 Rp 63.570,57 Rp 3.798.407,60 Rp 3.861.978,17 Rp 3.830.060,99
300 Rp 31.917,17 Rp 3.830.060,99 Rp 3.861.978,17 Rp -0,00


Untuk diingat, hitungan di atas hanya merupakan simulasi dengan menggunakan bunga fixed . Angka pastinya bisa dicek langsung di bank tempat KPR masing-masing.

Jangan khawatir bila masih bingung. Pihak bank akan menjelaskan dengan gamblang, asal kita mau bertanya. Kalau tak ada pertanyaan, akan dianggap mengerti segala ketentuan soal bunga itu.

Jadi, mari praktikkan pepatah leluhur: malu bertanya sesat di jalan. Urusan cicilan ini mempengaruhi keuangan kita lho, jadi jangan sampai dianggap remeh.

 

 

Yang terkait artikel ini:

[Baca: Apa Saja Kerugian Kredit Perumahan (KPR)? Hah? Masak Sih Ada Ruginya?]

[Baca: 5 Hal yang Bisa Bikin Rencanamu Beli Rumah KPR Gagal Total]

[Baca: Pahami Jenis Bunga Kredit Bank dan Perhitungannya]